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賃貸における普通借家契約と定期借家契約の違い!メリットとデメリット

賃貸の普通借家契約と定期借家契約の違い!メリットとデメリット







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ポータルサイトなどで賃貸物件を検索していて「おっ!いい物件があった!」と思ったら備考欄に”定期借家契約○年”と記載されていて何それ?と思われたことないでしょうか?

今回は賃貸における普通借家契約と定期借家契約の違いとメリットとデメリットについてお話させていただきたいと思います。

読み方としては、普通借家契約(ふつうしゃくやけいやく)・定期借家契約(ていきしゃくやけいやく)と読みます。

不動産業界では定期借家契約を定借(ていしゃく)と呼びます。

それでは、まずは普通借家契約についてからです。

 

普通借家契約とは?

普通借家契約の契約期間は1年以上の設定になりますが、賃貸不動産の契約では2年間で設定されているケースが一般的です。

また、中途解約に関する特約を定めることができ、解約の予告期間(1ヶ月前や2ヶ月前など)を定めたりすることが可能です。

借主保護の傾向が強く、貸主の立場が弱いという図式となります。

普通借家契約のメリット

借主にとっては契約期間が満期になっても、更新料を払うことでその物件に引き続き住むことができるというメリットがあります。

普通借家契約のデメリット

近隣居住者の騒音問題等などに悩まされて貸主や不動産会社にクレームを入れても退去を促したりできず、注意程度しかされないため、その後も問題が続くなど問題が解決しづらいというデメリットがあります。

これは、借主保護のため、正当な理由がなければ賃貸借契約を解除することができないことが主な理由となっております。

 

定期借家契約とは?

定期借家契約とは、契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、貸主は確実に明け渡しを受けることができます。

なお、契約期間は自由に定めることができます。普通借家契約とは違い「更新」というものがありません。

借主と貸主が対等な立場で契約内容を定めることができる契約となります。

定期借家契約のメリット

定期借家契約の場合、普通借家の物件と比較すると割安で募集に出されていることが多いです。

これは分譲の賃貸マンションなどで、3ヶ月~6ヶ月間や、1年間など短期間の入居期間の物件によく見受けられます。

ここがポイント

2年間の定期借家契約という物件の場合だと貸主側が悪質な入居者に対して再契約を結ばないという方法を取れます。

近年では入居後のトラブルが増加しているため、再契約が可能な定期借家契約の賃貸物件も多くあります。

定期借家契約のデメリット

トラブルを起こさず生活していたとしても、貸主の都合で再契約できない可能性もあります。

また、床面積200㎡未満の居住用の建物については、「転勤・療養・親族の介護など」のやむを得ない事情によってその契約を維持する事が困難な場合に限り、中途解約の申し入れができます。

上記以外の場合、中途解約に関する特約があればその取決めに従うことになります。

中途解約の特約に関してはしっかり確認したうえで契約しましょう。

 

表で見る違い

普通借家契約 定期借家契約
1.契約方法 書面でも口頭でもよい。

不動産の媒介などで契約を締結したときは、

契約書が作成され交付されます。

公正証書の書面による契約に限る。

「更新がなく期間の満了により契約終了する」ことを、

契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

2.更新の有無 原則として「正当な事由」がない限り更新される。 期間満了により終了のため更新はできない。

再契約可の場合は更新が可能。

3.契約期間の上限 2000年3月1日より前の契約…20年

2000年3月1日以降の契約…無制限

 無制限
4.1年未満の契約 期間の定めのない契約とみなされる。  1年未満の契約も可能。
5.賃料の増減 特約にかかわらず賃料の増減が可能。 特約の定めに従う。
6.中途解約の可否 中途解約に関する特約があれば、

その定めに従う。

床面積が200m2以下の居住用建物で、やむをえない事情により

生活の本拠として使用することが困難になった借主からは、

特約が無くても法律により中途解約できる。

それ以外の場合は、中途解約に関する特約があればそれに従う。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は賃貸における普通借家契約と定期借家契約の違いと、それぞれのメリット・デメリットをお話させていただきました。

定期借家契約の賃貸物件は割安で借りられることも多いので、上手に使いお部屋探しをしてみましょう!

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